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或许,楼市还有最后一波机会

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发表于 2022-9-21 15:32:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
看到这个标题一定会有人不舒服:经济都啥样了,还想着炒房?
其实环线并不是一家炒房机构,也从未制造焦虑煽动情绪,环二只是借这个平台跟大家讲讲自己对楼市的理解。
如果你看衰楼市也无所谓,即使房价继续跌下去,你也要关心一下:到底哪些地方更加保值?
本文就是要回答这个问题。
我们在2020年的一篇推文讲起。

01

现在各路专家言必称“楼市分化”,最早提出上海楼市分化论的,还是环线。
2020年中旬,环二就推文预测上海楼市的分化趋势(《上海的房地产市场,极度不正常》),文中提出了明确的判断:上海贵的地方太便宜,便宜的地方太贵。
大家可以去翻一下互联网,在这之前没有任何机构对上海楼市提出分化预测。而且环线预测成功的不仅有总体趋势,还有各大板块的价格表现(《环线对于房价的预测,几乎没错过》)。

当然上海分化论也得到了完美验证。
2020年以来,涨幅最高的区域是新天地、黄浦滨江这样的顶豪区域。本轮周期新天地几乎翻了一倍,即使经历了疫情还能再冲新高。



翠湖四期2020年成交价



翠湖四期2022年成交价

联洋、大宁这样的中产社区紧随其后,涨幅普遍40%-50%左右;到九亭、江桥这样的近郊,涨幅可能只有30%上下。

徐行、小昆山、柘林这样的远郊不用说涨,扣掉利息这几年都是亏的。
背后的原因预测文章中有过论述(《上海的房地产市场,极度不正常》),本文主要讨论一些更本质的东西——房价变动的基础力量什么。
其实在微观层面这个问题看的更清楚。
每次新员工培训时环二都会问大家一个问题:客户买房的根本原因是什么?
有回答安全感的,有回答社会习惯的,有回答增值保值的,有回答教育、落户的,其实都不对,买房的根本原因是有钱了。
没有资金做支撑,所有的需求都是伪需求;有足够的资金做支撑,自然会衍生出大量“合理”需求。
1998年以来,房地产市场取得了长足发展,核心是改革开放后大家收入提高了。


1990年,北京人均居住面积只有11.6平米。随着财富的增加,人民居住环境有了相当改善。
由于一些结构性问题,房价增速跑赢了人民收入,这个原因后面再论述。

当然房价与收入并不是简单的线性关系,因为消费心理、开发周期、政府调控等诸多原因,一些时间段房价会偏离收入——有时房价走太快,透支潜力;有时收入还在增长,房价回调。
由于一些不好讲的原因,房价跑的更快一些。现在经济遇到困难,人民收入增长乏力,房价开始掉头向下——无非是回到应有的位置。
如果经济问题不解决,所有的救市政策都是徒然——没肥料了,韭菜都长不出来。
新政频出的5-6月份环二就提醒过大家,救市越猛烈的城市越不能碰。即使短期房价有了涨幅,也是为后续套牢做铺垫。

02

当然以上只是一个简易模型,收入只是一个基础力量,房价还受到多种因素影响。
环二遇到一个客户,家庭收入很高,20年前就购入了北方某二线城市豪宅。而且他们嫌户型小,买了两套打通扩大面积,当时共计花费近400万(不得不说真有钱)。
同样是20年前,他们的一位朋友也花400万买了世茂滨江花园。
时至今日,二线城市那套豪宅大概市值700多万,朋友世茂滨江花园的房子已经3000多万。
上海房价涨幅是该二线城市4倍左右,上海居民收入却不见得高4倍。
背后原因是,财富并不等同于收入。
前段时间网上讨论上海人均GDP多久超过台湾,看数据差距的确不是很大,好像马上我们就比台湾富裕了。
其实人均GDP超过台湾也不能说我们更加富裕,因为GDP是增量,是某一年的财富积累。
过去三十年台湾始终比我们发达,积累了大量财富。
财富与收入的区别同理,财富是存量,收入是增量。
上海居民收入不见的比二线城市高太多,但是上海居民的财富一定更高——其他城市的收入可能会转为上海居民的财富。
所以决定房价根本的力量是财富,收入只是一个过渡指标。
当前全国经济面临困境,大家收入上不去,不代表财富就一成不变。
你的收入不变,不代表其他人收入没有变化;收入没有变化,不代表财富没有变化。
马克思讲资本的天性是逐利,过去40年资本吃的满嘴流油。
那段时间忙着做蛋糕,而且各个阶层都受到改革开放的红利,资本并没有挤压生存空间。
现在蛋糕很难进一步做大,资本如何保证自己增殖?
在资本作祟下,贫富分化就开始变得严重起来。其实不仅我们,全世界都面临贫富分化的问题。


一位美国参议员痛述:“在这场可怕的新冠肺炎疫情中,当成千上万的美国工人因工作而死亡时,美国约700名亿万富翁的财富增加了近2万亿美元。”
据统计,在过去47年里,50万亿美元的财富从美国社会底层90%的人重新分配给了最顶层的1%。
既然居民并不是铁板一块,大家收入做不到同涨同跌,大家财富并不是同等积累,房价的分化也就在所难免。
继续获得财富的群体,他们愿意购买的房产估值自然再创新高;游戏中没有受益的群体,他们能买得起的房子自然涨价乏力。
所以全球经济面临困境,美国豪宅交易量反而暴涨72%,休斯顿的独栋别墅均价三个月内涨了20.6%。

这样的分化时代,不具体到城市、板块甚至是小区,谈论房价是无意义的。

03

对于普通人而言,近30年房产是最优质的理财方式,是因为搭上了财富积累的这班车。
后30年,财富分化会不会带来同样的顺风车?
其实房价的分化一直存在,只是普涨时代掩盖了许多问题。前面已经提到过二线城市豪宅与上海豪宅的区别,其实房价跑赢收入也是分化的表现。
房价跑赢收入,一个原因是1998年之前房地产市场没有放开,却积累了大量财富,所以集中释放时期房价火箭般蹿升。
而且文出提到的数据是北京,北京这样的城市一定是房价跑赢了收入,因为大量外地收入转为了北京市民的财富。
更重要的是,并不是所有人都在城市买房,这些人在这场游戏中是典型的受损群体。
如果你过去没买房,通货膨胀稀释了大量财富,你的财富就渐渐的转到他人手里——比如早上车的居民。
如果你现在准备买房,你的财富更是一次性转移到他们手里。你现在买房,才能帮助他们财富变现;如果没人接盘,他们始终是纸面财富,镜花水月。
普遍的来讲,这场游戏基本结束。不用说三四线,即使是二线城市,除了成都这样的个例,楼市也进入无休止的回调期。
这时上车,是真正的接盘,即使房价不涨不跌,每年也要承担着5%左右的利息成本,这还没计入通货膨胀。
如果计入通胀,每年你的损失是10%,那么10年后你的财富只有原来的35%不到。
损失的财富去哪了?
当然前面提到过,即使经济蛋糕很难进一步做大,也会有一些人拿到的份额不断提升。反映在房地产市场就是,即使均价不变,也会有一些标的不断上涨。


前段时间任泽平提出了“不可能三角”,其实很好解决:一部分涨一部分跌不就好了。
而且均价不变,没有上涨哪来的下跌?
所以楼市可能还会有最后一波机会,跟上财富分化的大船。选错了标的,你就是发展过程中的成本。
当然财富不可能无限分化下去,即使是豪宅也不可能无限上涨——真到了那一天,财富可能失去了意义。
在财富尚有意义的时间,这场游戏可能不会结束。
04

当然我们是社会主义国家,不允许出现极端的财富分化,而且已经提出在浙江推行“共同富裕”。
经常看新闻联播的朋友应当有感受,我们提出什么,说明已经严重到一定程度。
而且目前来看,除了几个大佬销声匿迹,还没看到其他实质性的“共同富裕”动作,也没有看到实质性的优化结果。
可能英明决策落地也需要时间,至少在“共同富裕”实现之前,上面的推论始终适用。
所以不要将楼市看成铁板一块,而是相互割裂的三部分,或者三个市场。

一个已经触顶下滑,一个维持现状,一个就像是20年前的楼市。
你也不是三个市场各选一套房子,其他市场跟你没多大关系——如果有的话,就是给你贡献弹药。
当然这场游戏受益的一定是少数人,意味着只有极少数的房产可以归为第三类。
即使第三类市场是健康,发展也不会一帆风顺。即使是房地产市场的黄金时代,2009年、2012年、2017年房价也有回落。
具体到区域,短期被高估就更正常。
比如万众瞩目的黄浦区豪宅,新天地也好、黄浦滨江也好,明显已经出现透支。
没人讲黄浦区不好,而是黄浦区太好了,未来上限太高了,给大家造成了太美好的预期,以至于房价短期透支。
同时,房地产市场真正变成了少数人的游戏。
一方面,大部分地区的房价再无潜力,短期可能还有下跌趋势,完全不值得投资。
另一方面,有潜力的趋势入手门槛已经很高,不是大部分百姓能够觊觎。
如果你预算只有100多万,可能无论用多精明的技巧,在这场游戏中也收不到红利。
预算越高,收益率可能越高,楼市的分化也进一步加剧了财富分化。
而且即使预算到达门槛,能够跻身这张赌桌,现在游戏规则变得无比复杂,普通玩家可能也会踩坑。
同样是大标的别墅,徐泾、华漕近2年涨幅高达40%,翻倍的小区也不是没有;佘山独栋别墅总价不见的更低,然而房价表现却一塌糊涂。
环二有客户2010年花3900万买了佘山独栋,现在4500万可能都卖不到。
所以对于普通玩家而言,房地产的游戏真的结束了。
底层本身就不抱太大希望,等房价回落到合理区间还能有个容身之地,他们就心满意足。
最痛苦的是中产客群,刚好处于分化的界点。向上一步,就能踏上这艘大船,进一步吃到一些红利;踏错一步,可能就成为分化的代价。
据说良好的社会结构是纺锤形,中产是绝对的主体。
如果一端具备相当的虹吸能力,希望能够进一步膨胀,屠刀却只能落向中间部分。


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发表于 2022-9-21 15:33:07 | 显示全部楼层
挂牌量暴涨,豪宅客都要跑了
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发表于 2022-9-21 15:34:03 | 显示全部楼层
哥们好机会留给你,不谢[大笑]
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发表于 2022-9-21 15:34:40 | 显示全部楼层
不赚最后一笔钱,不站最后一班岗!
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发表于 2022-9-21 15:34:48 | 显示全部楼层
你没有存在的意义,豪宅会涨谁都知道,有钱人比普通人更知道,他们不用来咨询你,口袋有钱看见合适的就买了,普通人没钱就算知道也没意义。
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发表于 2022-9-21 15:35:10 | 显示全部楼层
当时看到任泽平这个微博,我也是这个思路,蓄水池总量要稳,有钱的又太有钱,干脆让这部分顶住豪宅,其他的就泄泄火[大笑]
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